2019-12-22 11:00 |
Средняя цена квадратного метра, по данным Tranio, в центральных районах Гонконга составляет 30 тысяч долларов или около 2 миллионов рублей.
Гонконг - специальный административный регион Китая - является одним из ведущих финансовых хабов мира и по совместительству самым дорогим местом планеты. Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank, Гонконг занимает первое место в мире по стоимости элитного жилья. Так, квадратный метр такой недвижимости в среднем обойдется в 45,8 тыс долларов (2,8 млн рублей). Средняя цена квадрата – 20 тыс долларов (1,3 млн рублей).
Редакция Вести. Недвижимость решила выяснить у экспертов, возможно ли найти в Гонконге недорогое жилье. Например, с бюджетом московской двухкомнатной квартиры или за 10-12 млн рублей.
Охлаждение на рынке
Китай с 2005-2016 году переживал строительный бум, который сопровождался стремительным ростом цен – 10-15% в годовом выражении и небывалым спросом. Эксперты высказывали опасения по поводу возникновения ценового пузыря на рынке: его дальнейшим разрывом и падением цен. Стабилизировать ситуацию удалось лишь в этом году с помощью специальных ограничительных инструментов, говорит аналитик Tranio.ru Антон Чуприянов.
Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья в Китае составляет 6,7 тыс долларов (422 тыс рублей) в центральных районах городов и 3,5 тыс долларов (220 тыс рублей) для недвижимости на периферии. Что сопоставимо с московским бизнес-классом и премиальным жильем.
Основными тенденциями на рынке жилья Китая, по словам эксперта, в этом году стал рост регулирования со стороны государства, в ряде городов шла активная борьба с незаконной работой агентств недвижимости, а также разработка механизмов, которые бы позволили решить местным жителям вопрос приобретения жилья. Например, появились льготы для квалифицированных работников.
"В целом можно сказать, что государство ориентируется на курс "жилье для проживания, а не для спекуляций", а сами покупатели стали придерживаться формулы "поживем-увидим", - отмечает Антон Чуприянов.
Что касается Гонконга, то рынок недвижимости этого города-государства на протяжении последних лет тоже демонстрировал небывалый рост – цены каждый год прибавляли в среднем 15%. В этом году рост цен замедлился на фоне госрегулирования. Свою роль сыграло и торговое противостояние между США и Китаем.
Эскалация торговой напряженности между Китаем и США, а также демонстрации, начавшиеся в марте-апреле этого года и в итоге переросшие в ежедневные уличные столкновения — безусловно не могли не сказаться на экономике Гонконга и его бизнес-климате, отмечает эксперт Prian.ru Марите Любинайте. Эта напряженность является катализатором пессимизма на рынке, который выражается в пересмотре правительством страны экономических прогнозов (с 2-3% до 0-1%), оттоком капитала, а также ухудшением настроений на рынке недвижимости.
Покупатели недвижимости, в большей степени эконом-класса, стали осторожными и заняли выжидательную позицию. В третьем квартале падение продаж составило 40% в годовом исчислении, особенно сильный спад произошел на вторичном рынке.
"Цены за этот же период снизились на 1,5% в сравнении с третьим кварталом 2018. Это незначительное падение, если учитывать то, что только за последнее десятилетие цены на жилую недвижимость выросли более чем на 150% (с учетом инфляции) на фоне стагнирующих реальных доходов населения", - отмечает она.
Сейчас средняя цена кв м в центральных районах Гонконга составляет 30 тыс долларов (около 2 млн рублей), за пределами центра – 19,2 тыс долларов (1,2 млн рублей).
Гонконг считается городом миллиардеров и местом с наименее доступной недвижимостью в мире. В нем есть спрос на элитное жильё, здесь проживает большое количество богатых людей. Город на втором месте в мире по количеству проживающих долларовых миллиардеров после Нью-Йорка, в 2019 году в Гонконге проживает 87 долларовых миллиардеров, отмечает Антон Чуприянов. Здесь, например, находится 82 ресторана, обладающих звездами Michelin.
Долгое время Гонконг был популярен среди состоятельных жителей материкового Китая. Однако, в последние два года спрос с их стороны стал снижаться из-за ужесточения валютного контроля в Китае. Китайцам с материка запрещено владеть недвижимостью в Гонконге. Для граждан России и других стран бывшего СССР нет ограничений, добавляет Марите Любинайте. Несмотря на это китайские эмигранты, которые уехали на ПМЖ в другую страну – одни из ключевых иностранных покупателей недвижимости в Гонконге.
Рынок привлекателен и для европейских инвесторов. Иностранцам интересно преимущественно элитное жилье — пентхаусы, дуплексы, виллы, а также коммерческая и индустриальная недвижимость, — которое расположено в традиционных элитных жилых районах Гонконга, включая Пик, Южный район, Коулун Тонг, Хомантин.
Эксперты обращают внимание, что права частной собственности в Гонконге нет. Покупатель получает недвижимость в аренду (лизхолд) на срок от 50 до 999 лет. И чем больше срок аренды, тем выше цена.
"Также покупатели вынуждены уплачивать весьма солидные налоги и пошлины, главным из которых является гербовый сбор (15%). При этом никаких визовых преференций новый собственник-иностранец не получает", - говорит аналитик Prian.ru.
Хотя и вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Но рынок недвижимости Гонконга сложно называть типичным, поэтому ожидать высокую доходность от сдачи жилья в наём не стоит. Она едва выше 2% годовых. Да и покупают здесь не для этого, а чтобы диверсифицировать инвестиционные риски. Из плюсов – в Гонконге отсутствует НДС, налоги с оборота и еще ряд сборов. Также Гонконг является городом с самым высоким уровнем экономической свободы.
Спасение в наноквартирах
Если рассматривать рядового жителя Гонконга, то для него квартирный вопрос стоит остро. Плотность населения очень высокая, земля в дефиците и на ней жилой сектор занимает менее 7%, продолжает Марите Любинайте. Несмотря на то, что новое жилье активно возводится, его не хватает. В результате жилье становится недоступным для большинства граждан.
По некоторым данным, средняя стоимость жилья почти в 21 раз превышает среднегодовой доход семьи. Как итог — собственностью владеет лишь половина населения Гонконга. Чтобы хоть как-то изменить сложившуюся ситуацию с недоступностью для основной массы населения жилья, государство принимает ряд мер.
Например, для тех, кто покупает недвижимость в первый раз, применяются лояльные правила ипотечного кредитования (соотношения займа к стоимости объекту) на фоне низкой процентной ставки (5,13%). Еще правительство реализует со скидкой социальное жилье, и сдаёт его в аренду по ценам ниже рыночных. Также власти инициируют меры по стимулированию экономики и социальной поддержке населения.
Наиболее распространенный вариант доступного жилья В Гонконге - микро-апартаменты площадью 18-20 кв м. При этом средняя стоимость кв м малогабаритной квартирки (менее 40 кв м) в районе острова Гонконг - финансового, политического и туристического центра, — составляет 23 тыс долларов (1,5 млн рублей). На пару тысяч дешевле будет в самом густонаселенном районе Коулун и в районе Новых территорий.
Привычное для европейцев жильё площадью 70-100 кв м здесь считается элитным, средняя стоимость квадрата будет выше – около 27 тыс долларов (1,7 млн рублей). Таким образом, квартира в 70 кв м обойдется в 119 млн рублей. На эту сумму можно купить примерно 10 двушек в Москве.
Поэтому на деньги, вырученные от продажи московской квартиры, сложно купить что-то стоящее и привычное для нашего менталитета и точно не в новостройке, отмечает Марите Любинайте.
Для покупки квартиры 30 кв м потребуется сумма в 38-40 миллионов рублей, подтверждает Антон Чуприянов. За 10-12 миллионов в лучшем случае можно постараться поискать комнату на окраинах города.
Примерно за 240 тыс долларов можно приобрести 13-метровую студию в старом фонде на острове Лантау, или, например, 26 метров социального жилья в 30-летнем доме в Южном округе района острова Гонконг.
Аналог Ноткоин - TapSwap Получай Бесплатные Монеты
Подробнее читайте на vesti.ru
