2019-11-27 10:00 |
В этом году инвестиции в российскую недвижимости выросли благодаря регионам.
Уходящий год для рынка коммерческой недвижимости, по словам экспертов, стал успешным. Инвестиции продолжают демонстрировать умеренный, но устойчивый рост. Причем не только в столице, но и регионах. Активно развивается сегмент складской недвижимости, а в офисном – уже назрел дефицит: новое строительство не поспевает за спросом. В торговом сегменте происходят трансформации – девелоперы уходят от гигантомании, а ритейлеры делают упор на рациональном потреблении. Такие тренды обозначали эксперты Knight Frank на конференции, посвященной итогам 2019 года.
По итогам этого года объем инвестиций в российскую недвижимость должен увеличиться на 9% до 260-280 млрд рублей. Рост обусловлен увеличением объемов в регионах: с 67 до 90 млрд рублей. В Москве инвестиции сохранятся на уровне прошлого года – 180 млрд рублей, поясняет управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
Лидерами, как и в прошлом году, остается торговая недвижимость: на нее приходится 27% всех инвестиций. Второе место у офисов – 24%. Тройку лидеров замыкают площадки под девелопмент – 18%.
По словам эксперта, сам рынок недвижимости в России сегодня находится в руках профессиональных игроков, которые имеют хорошие отношения с банками и арендаторами. Параллельно происходит укрупнение и огосударствление сферы девелопмента. В будущем присутствие государственных игроков на рынке недвижимости будет усиливаться.
Интерес инвесторов к российской недвижимости остается невысоким – на уровне 20%. Они больше изучают рынок, но в реальные сделки это пока не выливается. Российские инвесторы перемещают фокус внимания с традиционных сегментов (офисы, склады, торговые объекты) на более рискованные и доходные, отмечает эксперт. В следующем году ожидается сдержанное увеличение объемов инвестиций. Оно будет поддерживаться снижающейся долей свободных площадей, растущим спросом и ставками аренды в качественных объектах торгового, офисного и складского сегментов.
Дефицитный товар
Офисный рынок продолжает переживать последствие посткризисного периода, когда новые проекты почти не закладывались. В прошлом году на рынок вышло 125 тыс кв м новых офисных площадей, а спрос был почти в пять раз выше – на уровне 620 тыс кв м. В этом году планируется ввод уже 418 тыс кв м, спрос составит 675 тыс кв м. Это приводит к тому, что доля свободных офисных пространств сокращается (до 9-12%), качественных офисных пространств не хватает, арендные ставки растут (плюс 10-14%).
Такое положение дел на рынке заставляет застройщиков и арендаторов быть более активными. Первые – начинают новые проекты, вторые – заключают договора аренды еще на этапе строительства, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Главными арендаторами на рынке офисной недвижимости в этом году были банки, финансовые и инвестиционные компании с долей в 29%. На втором месте - технологий, медиа и телекоммуникаций (20%), третье у производственного сектора (16%). Таким образом, три эти сектора занимают 65% рынка.
"Те тренды, которые существуют сейчас на рынке, сохранятся до 2022 года. Спрос будет превышать новое предложение, вакансии будут сокращаться, ставки расти. В 2022 году картина поменяется, потому что на этот год намечен большой объем ввода офисных площадей – около 1,2 млн кв м", - отметил Константин Лосюков. В следующем году, в котором также ожидается сохранение текущего уровня ввода офисов - 400-450 тыс кв м.
Что касается коворкингов, то они в ближайшем будущем продолжат активно развиваться, но останутся, вероятнее всего, нишевой историей, а не трендом рынка. Хотя само наличие гибкого пространства в офисе делает его более выигрышным и привлекательным.
Фаза роста
Рынок складской недвижимости сейчас находится в хорошей форме. Это выражается как в объемах нового строительства, так и устойчивом спросе, который приводит к снижению вакансий. Всего в России сдается 27,2 млн кв м складов, половина предложения приходится на столичный регион.
По итогам этого года, доля свободных площадей в Московском регионе опустится до рекордно низкого значения – 2,5%. Спрос в этом году тоже должен побить рекорд – объем сделок составит 2,6 млн кв м. Причем произойдет это за счет двукратного роста сделок в регионах: с 450 до 900 тыс кв м. На Москву придется 1,7 млн кв м, что почти сопоставимо с показателями прошлого года.
"Цифра 1,7 млн кВ м весьма внушительная. Для сравнения, в 2017 году спрос составил 1,2 млн кВ м. Сложив 1,7 млн кв м в Москве и 900 тыс кВ м в регионах, мы получим 2,6 млн кВ м. Это рекорд за всю историю рынка складов. В прошлом году было 2,2 млн кВ м", - говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
По его словам, самыми активными пользователями складов являются компании розничной торговли (32%), производство и транспорт (по 24%). На онлайн-торговлю приходится 10% спроса, но именно она сегодня является драйвером роста рынка. Растущий спрос на склады привел к росту арендных ставок. Он продолжится ближайшие два года, но будет поступательным – в районе 5%.
Трансформация
Рынок торговой недвижимости переживает период трансформации: это уход от гигантомании, реновация существующих объектов и развитие аутлетов и дисконтов. На торговую недвижимость оказывают влияние глобальные процессы: цифровизация, демографические изменения, развитие онлайн-торговли и рациональное потребление. Все это влияет на поведение покупателей и заставляет ритейлеров искать более гибкие пути взаимодействия, отмечает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
Среди трендов, которые наблюдаются на рынке торговой недвижимости – развитие дисконт-центров и аутлетов. Причем это связано не только со снижением доходов населения, но и с рациональным поведением, поясняет эксперт.
Отсюда вытекает еще один тренд – это экологичное потребление и ЗОЖ. Большинство ритейлеров переориентируют на работу повторного использования отходов. Идет активная работа по внедрению переработанных материалов и сокращению использования природных ресурсов при производстве новых.
Сами торговые центры на фоне развития e-commerce перестают быть просто местом шоппинга, они все чаще выполняют функцию общественных пространств и места развлечений. В ближайшие пять лет развлечения и еда в торговых центрах будут занимать до половины площади, считает эксперт. Сейчас на интертеймент приходится около 15%.
Также происходит сокращение средней площади торговых центров – до 20-30 тыс кв м. Время гигантомании прошло. Среди перспективных направлений – ТПУ, которые могут существенно пополнить предложение торговой недвижимости в столице. В целом идет процесс трансформации торговых центров.
Мы можем наблюдать новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения. Работая как с ключевыми и популярными ТЦ, так и с проблемными активами, мы четко видим данную тенденцию и уверены, что в ближайшие годы она будет только усиливаться, заключает эксперт.
Аналог Ноткоин - TapSwap Получай Бесплатные Монеты
Подробнее читайте на vesti.ru
