Чем в своей многоэтажке вправе распоряжаться собственник квартиры, и в какой реформе нуждается управление этим имуществом.

В начале декабря некоторые российские СМИ сообщили: теперь жители многоквартирных домов не смогут повесить кондиционер или спутниковую антенну без одобрения других собственников. Ужесточаются якобы и правила использования чердаков и подвалов.За разъяснениями aif.ru обратился к председателю комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрею Широкову. И выяснил: растиражированная новость — фейк, однако порядок в использовании общего имущества в домах наводить всё же надо. Ничего без разрешенияВиталий Цепляев, aif.ru: Андрей Вячеславович, я действительно с 1 декабря не могу установить в квартире кондиционер, не спросив согласия соседей?Андрей Широков: По закону вы не можете этого сделать уже больше 20 лет — с тех пор как в 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ, 36-я статья которого посвящена общему имуществу. В это имущество входит и фасад дома, на котором вы размещаете внешний блок кондиционера. Но есть буква закона, а есть реальная жизнь. Поэтому мы видим огромное количество домов, увешанных кондиционерами и антеннами, словно новогодние елки — игрушками. Только в последние годы у нас начали строить жилые дома уже с ячейками под кондиционеры, чтобы эти устройства не портили фасад. — Чем вообще жильцы вправе распоряжаться? Вот я, например, хотел бы хранить за пределами квартиры детские велосипеды. В доме есть пустые пространства, где, по идее, можно выгородить место и для великов, и для колясок...— Использовать «пустые пространства» вы можете. Но — по решению собрания собственников вашего дома. Только оно вправе определить, какие помещения можно использовать так, чтобы это не мешало проходу, не нарушало требований пожарной безопасности. А самовольно поставить велосипед за порогом квартиры нельзя.— Хорошо, а кладовочку где-нибудь на чердаке можно себе устроить?— Если площади позволяют и если это не нарушит противопожарные требования — да, можно. Но, опять же, на это должно быть согласие других собственников. — А разбить огородик или цветник под окном я могу?— С согласия общего собрания — да, как и в предыдущих случаях. Хотя мы видим, что огородики разбивают даже в мегаполисах, ни у кого не спрашивая. Например, у нас в доме на первом этаже живет бабушка, которая на пятачке под окнами своей квартиры подкармливает бездомных котиков. И там же она разбила клумбу. Многим соседям это нравится — красиво же! Но формально, поскольку земля может входить в состав общего имущества, на ее использование надо получить одобрение собрания собственников.Неуправляемый «колхоз» собственников— Вы все время отсылаете меня к некоему «высокому собранию». Но большинство жильцов в нашем доме друг с другом даже не знакомы. И живут по принципу «моя хата с краю».— Это правда, многоквартирный дом сегодня в подавляющем большинстве случаев — неуправляемый «колхоз» собственников. Никто не понимает, что в доме творится. Поэтому надо этот колхоз привести к одному знаменателю, передав дом в доверительное управление управляющей организации. — А разве сейчас управляющая компания домом не управляет?— Сейчас она заключает с собственниками не договор доверительного управления, а договор подряда. Это разные вещи. По сути, ваша УК не управляет вашим домом, а лишь производит в нем те или иные работы. А надо сделать так, чтобы дом как объект недвижимости де-юре был передан в управление управляющей организации. И чтобы она там не просто лампочки вкручивала, а принимала все ключевые решения, которые ей доверят принимать собственники. В том числе о том, где разбить цветник, а где — хранить велосипеды, санки и коляски. — Какой юридической нормы для этого не хватает?— Такой, что дом — а не квартиры по отдельности! — признаётся объектом недвижимости. Но для этого надо переформатировать всё жилищное законодательство. Сделать так, чтобы мы с вами реально владели долей дома — пропорционально площади квартиры, в которой проживаем. И вносили не «квартплату» (это понятие я бы вообще отменил), а плату за содержание принадлежащего собственнику имущества. Сегодня многие не осознают, что и дом, в котором они живут, и земля под домом — всё принадлежит им. Они считают, что им принадлежит только квартира, а всё остальное — забота властей. Как говорится, «я живу на первом этаже, и мне плевать, что крыша течет и лифт не работает». А так нельзя.Хотя именно так у нас было и в советское время, когда всё имущество дома находилось на балансе государства. А когда в 90-е квартиры начали приватизировать, это имущество просто обнулили. Получился правовой казус: этой собственности сегодня нет ни на каком балансе! Например, в вашем доме поменяли лифт — хорошо. Но он как бы ничей. А надо, чтобы и у лифта, и у всего остального в доме был единый хозяин. Ответственный, рачительный, работающий на капитализацию этого дома. — И что вы предлагаете?— Мы в ТПП РФ предлагаем каждый многоквартирный дом сделать самостоятельным объектом недвижимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а не просто в кадастровые списки. Этот объект должен иметь свою стоимость и детальный, утвержденный собранием собственников, список общего имущества с оценкой степени его износа. Там должно быть учтено всё. Технические подвалы и чердаки; системы канализации, водо-, тепло- и электроснабжения; входная группа с домофоном и запирающим устройством; лестничные пролеты и лестничные площадки; мусоропроводы, лифты и лифтовые шахты... — А зачем мне всё это учитывать? Достаточно того, что я владею квартирой.— Квартира (если не считать мебель, сантехнику, кафельную плитку, обои и пр.) — это просто кубометры воздуха. Фактически вы владеете только этим воздухом, всё остальное — общее имущество. Пол в квартире не ваш, потому что для соседей это потолок. Потолок тоже не ваш, ведь для кого-то он — пол. Несущие стены не ваши. И даже пластиковые окна, которые вы установили, не совсем ваши, потому что они — часть теплового контура дома. Да, на практике все люди окна меняют и никого не спрашивают. Но по закону на подобный ремонт надо получать разрешение общего собрания собственников. Далее, каждый дом должен иметь свой расчетный счет. Для чего, спросите? Вот лишь один пример. Едете вы сейчас ночью по городу, вокруг красота — дома светятся новогодней иллюминацией, рекламными вывесками. Вопрос: а кто разрешил всё это повесить на дом? Собственника об этом спросили? А ведь он может сказать: «Хорошо, я разрешаю. Но это будет стоить столько-то. Внесите, пожалуйста, эту сумму на расчетный счет дома». И благодаря этим доходам может уменьшиться ваша «квартплата». Выкопать погреб, сделать камин на чердаке— В квартире моего родственника напрочь отсутствует вентиляция: кто-то из соседей сверху во время перепланировки тупо демонтировал вентиляционный короб. А у родственника, между прочим, был инфаркт, человек он пожилой, и свежий воздух ему жизненно необходим. Но сотрудники УК, которых он вызывал, только разводят руками. Как решаются такие споры? — На любое существенное переустройство помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, должна давать добро муниципальная власть. Она же должна контролировать, чтобы никто не нарушал прочность конструкций, работу вентиляции и т. п. Нарушение вентиляции, кстати, — одна из причин того, что у нас порой взрывается газ. Я уже не говорю про неприятные запахи. Живя в квартире, никто ведь не собирается нюхать чужой табачный дым или запах кислых щей, которые варят соседи. — Еще некоторые умники делают за счет центрального отопления теплый пол в квартире. А у соседей батареи чуть теплые. За такое самоуправство тоже можно наказать и заставить «вернуть как было»?— Можно. Даже общее собрание не вправе никому разрешить подобные переделки — они однозначно незаконны. Жилищная инспекция может обратиться и суд, и решением суда собственника заставят привести всё в надлежащий вид, отрезать тёплый пол от системы отопления. Точно так же, как и восстановить вентиляционный короб, чтобы ваш родственник мог дышать свежим воздухом.Кстати, огромное количество дел в судах сегодня связано именно с жилищными спорами. В том числе по поводу незаконных переделок. Одна известная певица, например, решила поставить у себя в комнате (не в ванной) джакузи. И уверяла, что в своей квартире она может делать, что хочет. Естественно, у соседей к ней возникли претензии, потому что джакузи она поставила в сухом помещении. А это риск протечек, увеличение нагрузки на перекрытия и т. д.Бывают и вовсе анекдотические истории. В девятиэтажке города Владимира хозяин квартиры на первом этаже вырыл под лоджией... нет, даже не погреб, а целый бункер! Провел туда свет, сделал деревянный пол. И стал хранить там огурцы и капусту. — Это незаконно?— Конечно! Он же, строго говоря, фундамент подкопал. А некоторые «копают» не вниз, а вверх. В советское время один из секретарей Октябрьского райкома партии столицы, проживавший на последнем этаже, пробил в потолке дыру, соорудил лестницу и отделал на чердаке помещение с камином. Фактически устроил себе мансарду. И ни у кого разрешения не спросил. Заметьте, это было еще при СССР, когда в жилых домах всё, включая квартиры, принадлежало государству. А сегодня подобные нарушения встречаются сплошь и рядом. Почему растут тарифы— Ещё пару лет назад вы предложили поднять плату за содержание жилых помещений «минимум в четыре раза». Многие сограждане вас тогда, мягко говоря, не поняли...— Знаете, о чем сегодня в один голос твердят все управляющие организации в стране? О том, что стоимость содержания общего имущества не соответствует тем требованиям, которые к этому содержанию предъявляются. Денег катастрофически не хватает! В некоторых регионах люди платят всего по 9-13 рублей с квадратного метра. Тогда как в современных ЖК плата начинается со 150 рублей с «квадрата». Понятно, что жилье жилью рознь. Поэтому надо выработать дифференцированный подход. Где-то, возможно, общее имущество вообще вернуть в собственность муниципалитета. А в новых домах, где квартиры изначально покупались, а не приватизировались, оставить как есть. Потому что покупатель должен осознавать: он не просто приобрел «кубометры воздуха» — на нем теперь лежит обязанность по содержанию общего имущества в этом доме, то есть всего дома. Да, в старых домах, где квартиры были приватизированы, собственники зачастую малоимущие. Как им повысить плату за ЖКУ? Кто-то живет на одну пенсию, у кого-то зарплата маленькая. С другой стороны, каждый потребитель услуги должен платить за неё столько, сколько она реально стоит. Поэтому и приходится поднимать тарифы, иначе система ЖКХ продолжит разваливаться. А малоимущие могут получать субсидии, если квартплата у них превышает 22% совокупного дохода семьи. В некоторых регионах планка ниже — например, в Москве это 10%, в Санкт-Петербурге — 14%, на Сахалине и в Крыму — 15%.

Подробнее читайте на aif.ru