В зоне риска — каждый, кто берет квартиру у пожилых людей.

В России набирает обороты новая афера, которую проворачивают пожилые продавцы квартир, предупредили эксперты aif.ru. Остаться без жилья и денег рискует практически каждый покупатель.В чем суть схемы?В последние месяцы в судах все чаще появляются дела, где пожилые продавцы добиваются отмены сделок с недвижимостью. Они утверждают, что их ввели в заблуждение.Картина выглядит почти одинаково: квартира продана, новый владелец оформил право собственности, а через некоторое время прежний хозяин обращается в суд. Заявляет, что подписал договор под давлением, не осознавал своих действий, а иногда и вовсе считает, что стал жертвой мошенников. Суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают пенсионеру, а покупатель остается без жилья и без денег.Конечно, по закону покупатель имеет право потребовать от продавца возврата своих денег. Но через несколько месяцев продавец подает на личное банкротство — долг перед покупателем просто исчезает. И вроде как все по закону. Почему такое вдруг стало возможно?Такие аферы именно от людей пожилого возраста проворачиваются проще всего, ведь таким продавцам легче сослаться на возрастные заболевания, забывчивость, непонимание происходящего. А обанкротиться пенсионеру сегодня и вовсе не составляет особого труда.«Гражданский кодекс допускает признание сделки недействительной, если гражданин в момент ее заключения не мог понимать значение своих действий, — говорит кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ имени Плеханова Наталья Свечникова. — Закон формально защищает людей, которые действительно стали объектом обмана или находились в состоянии, исключающем осознанное волеизъявление. После признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция: квартира возвращается прежнему владельцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. Но на практике деньги уже потрачены, а продавец, становясь банкротом, просто списывает долг, ведь у него нет имущества. Юридически все чисто, но по факту покупатель теряет и квартиру, и вложенные средства».И таких историй по всей стране — уже сотни. Прецеденты есть в Самаре, Бийске, Казани, Санкт-Петербурге и многих других городах России. Как не остаться без квартиры?Плохая новость в том, что нет стопроцентной гарантии, что спустя месяцы или даже годы собственнику квартиры «не прилетит» иск. Но снизить риски реально. Самое важное — убедиться, что продавец осознает сделку. Справки из диспансеров, нотариальное удостоверение, видеозапись сделки, фиксация добровольности — все это может стать доказательством того, что человек действовал осознанно.Не стоит соглашаться на серые схемы и заниженную цену в договоре. Если суд решит, что покупатель сам способствовал нечистоплотной сделке, он потеряет статус добросовестного приобретателя. Лучше использовать безналичные расчеты и сохранять подтверждение всех переводов. Иногда добросовестный покупатель может рассчитывать на компенсацию от государства, если жилье все же будет истребовано решением суда. Но этот процесс требует времени и отдельного судебного разбирательства.Основное внимание стоит уделять именно тщательной проверке продавца. Причем не формальной, а глубокой: изучать историю собственности, документы из ЕГРН, проверять наличие долгов и ограничений, узнавать о дееспособности, а при сомнениях настаивать на нотариальном оформлении. Кстати, из известных на сегодняшний день случаев с разворачиванием таких сделок нет ни одной, которую заверил нотариус. «Если сделка происходит в простой письменной форме, то никто не проверяет ни юридическую чистоту сделки, ни дееспособность сторон, — объяснила вице-президент Московской областной нотариальной палаты, нотариус Подольска Лариса Бурмистрова. — И, в общем, за эту сделку никто не отвечает».При удостоверении сделки нотариус несет за нее полную имущественную ответственность. В каждом случае он проводит правовую экспертизу: направляет запросы в МВД, ЗАГС, ЕГРН и другие реестры. Обязательно проверяет отсутствие ограничений прав (маткапитал, банкротство и т. д.), обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению купли-продажи. Также он убеждается в дееспособности сторон, в том, что они понимают смысл сделки и ее последствия, не находятся под давлением. Для еще больших гарантий безопасности по желанию сторон можно провести видеофиксацию сделки. У нотариальных договоров закреплена повышенная доказательственная сила, оспорить их крайне сложно.Можно ли наказать «стариков-разбойников»?Привлечь к ответственности самого недобросовестного продавца можно лишь при доказанном умысле.«Если суд признал, что человек не понимал, что делает, уголовного состава нет, — подчеркивает Свечникова. — Но если выясняется, что за схемой стояли родственники или посредники, которые заранее планировали оспорить сделку и вывести деньги, можно говорить о мошенничестве и фиктивном банкротстве. Однако доказать это сложно: нужен полный набор документов, переписка, аудио- и видеоматериалы, которые показывают, что продавец осознавал свои действия. Без них любая жалоба в полицию превращается в формальность». «Правовая позиция Конституционного суда подчеркивает необходимость балансировать интересы потерпевшего и добросовестного приобретателя, — говорит адвокат Екатерина Тютюнникова. — В частности, не все действия, даже формально подпадающие под признаки хищения, автоматически свидетельствуют о том, что сделка шла по воле собственника. Если владелец жилья подтверждает свое намерение отчуждать имущество своими действиями, в том числе передачей или подписанием документов, то признание этих действий недействительными по уголовным основаниям не должно безусловно приводить к истребованию имущества у добросовестных приобретателей».На это же указывают и риелторы. Ведь закон пока встает на сторону пострадавших от действий мошенников, но интересы добросовестного покупателя оказываются незащищенными.«Если мошенники заставили взять человека кредит в банке и перечислить на "безопасные счета", то заемщику все равно придется платить заем, — говорит риелтор-практик Владимир Шмелев. — Но почему-то тут у нас совсем другая практика: люди купили квартиру, влезли в кредит. Однако из-за того, что сделка шла с так называемым ведомым продавцом, добросовестные приобретатели должны сразу отдать квартиру. И заново судиться с продавцом за свои деньги. Хорошо, если получится. А если нет? Получается, что вся ответственность лежит целиком на покупателе, и он оказывается беззащитным, в том числе перед целенаправленными манипуляциями со стороны продавца».

Подробнее читайте на aif.ru