Зарубежная недвижимость вызывает немало интереса и вопросов у россиян. Как же заработать на ней?

Зарубежная недвижимость вызывает немало интереса и вопросов у россиян. Как же заработать на ней?Интерес россиян к зарубежной недвижимости растет. Спрос на нее за первое полугодие 2025 года, по данным аналитиков международной брокерской компании Tranio, на которые ссылается «Коммерсантъ», вырос на 6,4 %.Больше всего россиян привлекают Турция, ОАЭ и Таиланд, который по итогам 2024 года в очередной раз возглавил рейтинг наиболее востребованных направлений среди российских инвесторов — 21,1 % всех заявок россиян на зарубежных рынках, сообщают аналитики. Цель большинства покупателей — получать доход с этой недвижимости. Однако после покупки многие сталкиваются с трудностями, не понимая, что делать дальше, особенно если решения приходится принимать удаленно. Об особенностях инвестирования в жилье в Таиланде и о том, как россияне изменили этот рынок, поговорили с обладателем десятка национальных наград в области девелопмента, таких как Highly recommended condominiumThailand, Best mixed use development ASIA и других, предпринимателем Кириллом Вялых. Он более 15 лет назад занялся инвестиционной недвижимостью в «стране улыбок» — сначала как риелтор, теперь как исполнительный директор местного крупного застройщика — и предложил решения, которые задали новые стандарты таиландскому рынку.— Кирилл, исследования брокерской компании показали, что спрос на недвижимость в Таиланде среди россиян достиг максимума за последние четыре года. Как вы это объясняете?— Таиланд — популярное туристическое направление, что способствует развитию гостиничного и курортного бизнеса, а также инфраструктуры для туристов. Тот же Пхукет за 40 лет из провинции с оловянными рудниками и шахтами развился в туристический хаб Юго-Восточной Азии. Поэтому покупку недвижимости в Таиланде многие рассматривают не только в качестве инвестиции, но и как основу для развития бизнеса, например, в сфере туризма или сдачи в аренду. К тому же в этой стране относительно простые процедуры для покупки недвижимости иностранцами, что упрощает процесс приобретения недвижимости для заработка. Еще один немаловажный фактор — слабая инициативность местных кадров. В силу специфики менталитета у них отсутствует стремление к принятию инноваций. Рынок работает фактически сам по себе, усыпляя желание развиваться и масштабироваться.— Выглядит как нечто легкое: вложился и получаешь доход. Есть подводные камни?— Я бы не называл их подводными камнями. Скорее это особенности инвестиционного бизнеса, с которыми сталкиваются те, кто покупает квартиры для сдачи в аренду даже в России, но с поправкой на местный рынок. Он сейчас перспективный, поэтому конкуренция высокая: много игроков, не только из России, и каждый стремится придумать интересные уникальные предложения, которые убедят клиентов работать именно с ними. А что нужно тем, кто хочет заработать на недвижимости? Максимум прибыли при минимуме усилий. Но так не бывает, потому что купленной недвижимостью нужно управлять: следить за ее состоянием, искать клиентов, вести с ним переговоры и так далее. Далеко не все это умеют делать. Тем более в чужой стране, где со всеми процессами нужно еще разобраться.— Инвестиционной недвижимостью в Таиланде занимаетесь давно: сначала как рядовой агент искали и продавали, сейчас в составе топ-менеджмента крупного застройщика. Как за последнее время изменился портрет российских покупателей недвижимости и сам рынок?— За последние лет семь произошла фундаментальная трансформация. Если раньше чаще встречались эмоциональные покупатели, которые приезжали на отдых, влюблялись в место и потом покупали «для себя», то сейчас это скорее расчетливые инвесторы. Их больше интересует не то, сколько стоит жилье с видом на море, например, а какой прогнозный доход у того или иного объекта, как можно поступить с ним после покупки, чтобы окупить вложения эффективнее, может ли застройщик предложить инструменты управления. Покупатели стали финансово более грамотными и требовательными. Хотят не просто купить недвижимость, а готовый инвестиционный продукт с понятными условиями. Это вынуждает застройщиков менять стратегии.— Раньше застройщики просто продавали метры, а инвестор сам разбирался с арендой. Сейчас повсеместно предлагаются программы «пассивного дохода», и вы были в числе первых, кто начал реализовывать идею в Таиланде. Как и почему это стало новым стандартом?— Мы действительно были в числе пионеров — рынок недвижимости Таиланда в то время находился на менее развитой стадии и еще не мыслил такими идеями — предложить решение для получения пассивного дохода от курортной недвижимости, как сделали мы 9 лет назад, но это был закономерный ответ на запросы покупателей-инвесторов. По сути классическая история развития любого рынка. Сначала предложение простое — продать некий объект. А когда приходит массовый и искушенный покупатель, возникает спрос не столько на сам объект, сколько на готовое решение для его использования. Для зарубежных инвесторов, в том числе из России, главной стала не цена квадратного метра, а общая стоимость владения недвижимостью, то есть обслуживание, налоги и так далее, а также уровень хлопот, который будет с этим связан. Например, кто будет заниматься арендой: он сам или риэлтора нанимать. Программа пассивного дохода — это способ упаковать эти хлопоты в сервис и предсказуемую выгоду. Те застройщики, которые увидели и отреагировали на это изменение в мышлении инвесторов, смогли сохранить позиции и развиваться дальше, конкурируя уже на новом уровне. Остальные просто не интересны инвесторам.— Один из ваших проектов пару лет назад получил несколько наград 18-й премии PropertyGuru Thailand Property Awards, а компанию назвали «Лучшим девелопером Пхукета». Какой пробел на местном рынке вы хотели им заполнить?— Я заметил, что все проекты ориентированы прежде всего на отдыхающих и не учитывают интересы местных жителей. Так родилась идея создания инфраструктуры на базе деревни, которая пользовалась бы спросом не только у гостей отдельно взятого комплекса, но и у всех жителей и туристов в этом районе. И перед инвесторами это открывает перспективы более серьезного дохода. Концепция была принята индустрией на ура и стала своего рода стандартом. В сфере курортного строительства появился новый тренд — «город в городе». Но все равно наш проект до сих пор остается уникальным в плане своей инфраструктуры: школа, детский сад, детский парк развлечений, медицинский центр, семейные рестораны, аквапарк, батутный центр — все находится на территории одного поселка.— О методах работы с инвестиционной недвижимостью вы рассказываете на международных конференциях, организованных профессионалами рынка в Британии, США, Эмиратах, Турции и других странах. Как оцениваете реакцию?— Участники проявляют интерес к программам пассивного дохода, диверсификации инвестиций в курортные объекты и другим важным аспектам нашего бизнеса. Для меня это значит, что Таиланд уже не рассматривается как экзотический рынок и вполне соответствует мировым трендам, где-то даже предвосхищая их. Я вижу, как в последние годы растет интерес к инвестициям в таиландскую недвижимость со стороны не только России, но и Китая. И если мы можем предложить адекватные мировым запросам условия, это значит, что Таиланд получит новый виток развития, связанный не только с традиционным доходом от туризма.— Вы взаимодействуете с широким кругом представителей бизнеса благодаря членству во всероссийской ассоциации «Я лидер» и международном объединении представителей делового мира Rotary Club. Как неопытному инвестору понять, что застройщик или управляющая компания могут быть недобросовестными, по каким признакам?— Есть несколько неочевидных, но критичных «красных флагов». Если вас торопят подписать договор «прямо сейчас», потому что «цена завтра вырастет», это агрессивное давление и повод насторожиться. Профессионалы уважают ваше время на принятие взвешенного решения. Кроме того, добросовестная компания с прозрачной бизнес-моделью всегда готова показать свою статистику, а если вам не хотят предоставлять отчетность, это тоже должно вызвать настороженность. И поинтересуйтесь, как компания работает с рисками, например что делает, если ваш объект несколько месяцев остается без аренды.— Что посоветуете нашим читателям, которые интересуются инвестициями в недвижимость за рубежом?— Недвижимость за рубежом, в том числе курортная, не является продуктом первой необходимости, поэтому нужно тщательно прорабатывать спрос и анализировать текущую и будущую экономическую ситуацию. Изучите рынок: цены, тенденции, популярные направления. Это поможет понять, какие объекты могут быть наиболее востребованы и какие районы перспективны для инвестиций. Оцените инфраструктуру: наличие транспортной доступности, туристических объектов, гостиниц и так далее. Это может повлиять на спрос и доходность недвижимости. Покупка не должна быть спонтанной только из-за того, что появились деньги и нужно их куда-то выгодно вложить.

Подробнее читайте на aif.ru